Terrazza e lastrico solare , differenze e responsabilità

condominio 3

In materia condominiale, capita spesso di far confusione nel distinguere il termine “lastrico solare” dal termine “terrazza” definendoli sostanzialmente con lo stesso significato, tenendo conto della loro principale funzione di copertura.

Il lastrico solare può essere definito come quella superficie piana che è posta alla parte superiore del condominio e svolge essenzialmente la funzione di copertura. Nel caso in cui sia circondata da ringhiere per consentire l’affaccio, questo prende il nome di terrazza. Il lastrico solare può essere di proprietà comune ad uso esclusivo, di proprietà esclusiva oppure di proprietà ed uso comune.

In particolare, se la parte finale del condominio ha indubbiamente una funzione di copertura, ciò che contraddistingue la terrazza è fondamentalmente la funzione di affaccio.

Infatti la giurisprudenza è concorde nell’affermare che “mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno” (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924).

Le terrazze a livello si differenziano dai lastrici solari non solo perché la loro funzione essenziale non è quella di copertura dell’edificio, ma anche perché sono delimitate da parapetti i quali servono soltanto a rendere praticabile la terrazza, consentendone ai proprietari l’affaccio ed il più sicuro passaggio” (Trib. civ. Salerno, 10 novembre 1989).

Data  la superiore e generica distinzione tra le due pertinenze condominiali , occorre  analizzare ,  le questioni  che possono sorgere in relazione a obblighi di riparazione e di risarcimento del danno, collegati alle suddette parti del condominio.

Nel momento in cui sorge un problema diretto sul lastrico solare di uso comune, la relativa riparazione sarà pertinenza di tutti i condomini, in base alle  rispettive quote  millesimali.

Invece, nel caso in cui il lastrico solare sia di pertinenza esclusiva di un condomino, questo è tenuto al pagamento delle spese relative al ripristino , per una quota pari  ad un  1/3 del totale , ed il residuo aggravio penderà  a carico dei restanti  condomini.

Orbene, anche la giurisprudenza di legittimità ha ribadito un concetto ormai pacifico , il quale postula quanto segue:  “in tema di condominio,  di edifici,  il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno). (Cass. civ. Sez. II, Sent., 06-03-2012, n. 3465).

Invero, “il condomino è legittimato, ai sensi dell’art. 2051 c.c., a chiedere i danni per infiltrazioni nel suo appartamento al proprietario della terrazza a livello sovrastante, che ha la custodia della stessa (unitamente al condominio per la parte che funge da lastrico solare), ed in quanto tale risponde dei danni a titolo di responsabilità oggettiva per il solo nesso causale esistente fra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, imputandosi la responsabilità a chi, di fatto, si trova nella condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa (Cass. civ., Sez.II, 25/09/2007, n.19933).

Infine, la Corte di Cassazione in base alla sentenza n. 3239 del 7.2.2017, ha affermato che “dei danni derivanti dall’omessa manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello), che non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell’art.2051 c.c. sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti all’adozione del controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex art. 1130 co 1 n.4 c.c. e 1135 co. 1. n. 4 cc. ed il concorso di tali responsabilità va risolto di regola secondo criteri di cui all’art. 1126 cc, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno.

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